Tel: +49 (0) 89 / 624 197 - 0
Fax: +49 (0) 89 / 624 197 - 10
E-Mail: info@nova-immobilien-gmbh.de

Die Mietpreisbremse in der Wohnraummiete und das Besteller Prinzip im Maklerrecht

Im Oktober letzten Jahres hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf für eine Mietpreisbremse beschlossen, um den Mietanstieg in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen. Das Besteller Prinzip soll festlegen, dass der Makler von demjenigen bezahlt wird, der ihn bestellt.

Diese beiden Regelungen zur Mietpreisbremse sollen voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2015 eintreten.
Die Mietpreisbremse soll dafür sorgen, dass Wohnungsmieten nur noch maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Diese kann durch den Mietspiegel der betroffenen Gemeinde, oder, falls nicht vorhanden, durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Die Länder können laut Gesetzentwurf bis Ende 2020 die Gebiete, bei denen es sich um angespannte Wohnungsmärkte handelt, begründet festlegen und als solche für maximal 5 Jahre ausweisen. Davon betroffen sind dann die Mietverträge und die Staffelmietvereinbarungen über Wohnraum. Die Länder können nach dem 31.12.2021 keine Gebiete mehr ausweisen.
Als angespannte Wohnungsmärkte gelten Gebiete, deren ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen, besonders gefährdet sind. Kriterien hierfür sind insbesondere:

  • Deutlich stärker steigende Mieten als im bundesweiten Durchschnitt
  • Deutlich übersteigende Mietbelastung der Haushalte als im bundesweiten Durchschnitt
  • Wohnbevölkerungszuwachs, ohne durch Neubautätigkeit erschaffener, erforderlicher Wohnraum
  • Geringer Leerstand bei großer Nachfrage

Bei einem vereinbarten Mietpreis über 10% der ortsüblichen Miete, hat der Mieter ab dem Zeitpunkt, ab dem er dies qualifiziert in Textform rügt, einen Rückforderungsanspruch hinsichtlich der nach der Rüge fällig gewordenen zu viel bezahlten Miete. Bei bereits bestehenden Mietverhältnissen ändert sich die vereinbarte Miete nicht und darf auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden. Bei einem Staffelmietvertrag sind die Staffeln anhand der Mietpreisbremse zu überprüfen. Für Neubauten, die ab dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und für die erste Vermietung einer Wohnung nach ihrer umfassenden Modernisierung, gilt keine Preisgrenze. Ausgenommen sind auch Studenten- und Jugendwohnheime, Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch und möblierter Wohnraum in der Wohnung des Vermieters.
Mögliche Problemfragen:

  • Bestimmen die Länder die zutreffenden Gebiete?
  • Wie ist die ortsübliche Miete zu ermitteln?
  • Gibt der Ausnahmetatbestand Rechtssicherheit?
  • Wird es eine stärkere Flut an Mieterhöhungsklagen geben?

Die Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung – das Besteller Prinzip
Der Vermittlungsvertrag muss in Textform geschlossen werden und der Wohnungsvermittler hat künftig nur dann einen Entgeltanspruch, wenn er ausschließlich wegen des Maklervertrages mit dem Wohnungssuchenden, vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag einzieht, die Wohnung anzubieten. Dadurch sollen dem Mieter auferlegte Kosten vermieden werden. Im Falle eines Maklervertrags zwischen Mieter und Makler, der vor Erhalt der konkreten Wohnungsdaten, oder kurz vor Abschluss des Mietvertrages abgeschlossen werden muss, muss der Mieter die Kosten tragen, obwohl der Vermieter die Einschaltung des Maklers veranlasst hat.

Quelle: http://www.awv-muenchen.de/wp-content/uploads/2015/01/AWVakt17.pdf