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Die besten Schutzmaßnahmen für Wohnungseigentümer

Als „Mietnomaden“ werden Mieter (oder Mietparteien) bezeichnet, die in Mietwohnungen einziehen, keine Miete bezahlen und sich eine neue Mietwohnung suchen, sobald sie auffliegen und geräumt werden oder ihnen die Situation zu heikel wird. Man unterscheidet dabei verschiedene Klassen von Mietnomaden: Einerseits gibt es ökonomisch schwach gestellt Personen, die fahrlässig enorme Mietschulden auflaufen lassen, andererseits gibt es auch zahlungskräftige Mieter, die durch die Behauptung von Wohnungsmängeln auf Mietminderungen dringen.

Wie schützt man sich vor Mietnomaden?

Fakt ist: Wer Mietnomaden im Haus oder in der Wohnung hat, sieht sich immer mit großem Aufwand und Ärger konfrontiert. Daher ist es besser, sich bereits im Vorfeld zu schützen.
Zum Standard bei Vermietungen in guten bis sehr guten Lagen gehört neben der Mieterselbstauskunft inzwischen auch eine Schufa-Auskunft, die einen ersten Überblick über die finanziellen Verhältnisse des potentiellen Mieters erlaubt. Zudem verlangen immer mehr Vermieter eine Bescheinigung des vorherigen Vermieters, dass es keine Mietrückstände gab und alle Mieten rechtzeitig eingegangen seien (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung). Diese Sicherheitsmaßnahmen lassen sich in schlechteren Lagen häufig nicht durchsetzen. Objekte in diesen Lagen sind oft nur an eine weniger liquide Klientel vermietbar.

Vor gefälschten Dokumenten sei gewarnt

Leider lassen sich entsprechende Dokumente leicht fälschen, wenn der potentielle Mieter die nötige kriminelle Energie mitbringt – was bei „professionellen“ Mietnomaden wohl der Fall ist. Die Gefahr besteht, dass durch das standardmäßige Abfragen diverser Dokumente lediglich der Datenschutz ehrlicher Mieter ausgehöhlt wird, solche Maßnahmen gegen unehrliche Mietnomaden aber wirkungslos bleiben.

Sinnvolle Maßnahmen

Was in jedem Falle geht: Der neue Vermieter kann Kontakt zum bisherigen Vermieter aufnehmen und eine Begehung der alten Wohnung in Anspruch nehmen. Gegen hohe Mietausfälle bieten Mietnomadenversicherungen einen teilweisen oder vollständigen Schutz. Gerichts- und Anwaltskosten, die bei einer Räumung immer anfallen, sind meistens nicht mitversichert.
Das Risiko, durch Mietnomaden größeren Schaden zu erleiden, lässt sich aber auch dadurch reduzieren, bei der Wahl einer Immobilie zur Vermietung gezielt nach Sozialwohnungen (für die häufig Ämter aufkommen) oder Studenten-Appartements (für die Bürgschaften von Eltern fällig werden) Ausschau zu halten. Auch die Streuung auf mehrere Immobilien reduziert einen möglichen Schaden.

Was kann man als betroffener Vermieter tun?

Wenn die Nomaden bereits da sind, ist das Vorgehen aufgrund des umfangreichen Mieterschutzes im deutschen Mietrecht oft schwer. Insbesondere zahlungskräftige Mieter, die das Recht missbrauchen, um Minderungen der Miete durchzusetzen kennen die Gesetze genau: Vermieter dürfen nur dann fristlos kündigen, wenn sich die Mietschuld auf wenigstens zwei Monatsmieten beläuft. Diese Mietnomaden achten darauf, immer knapp unter dieser Grenze zu bleiben – was natürlich auch den Schaden begrenzt.

Die Räumung konkret

Doch auch, wenn die Sachlage seitens des Vermieters klar und belegbar ist, konnte (und kann) es bis zur vollstreckbaren Räumung länger dauern: Die chronisch überlasteten Amtsgerichte brauchten in der Vergangenheit oft Monate, um Urteile zu fällen. Die Räumungsverfahren haben sich mit der 2013 verabschiedeten Mietrechtsänderung beschleunigt. Zudem wurden Vermieterrechte in Bezug auf Sicherheitsleistungen des Mieters während laufender Verfahren gestärkt. Einige Tricks der Mietnomaden (wie etwa die kurzfristige Untervermietung von gemieteten Wohnungen) wurden zudem deutlich erschwert.

Der rechtliche Beistand – im Einzelfall unverzichtbar

Möchte man als Vermieter einen bereits auffällig gewordenen Mietnomaden schnell und kostengünstig aus der eigenen Immobilie entfernen, so ist im Einzelfall die individuelle Rechtsberatung bei einem Anwalt oder auch bei einem Vermieterverein unverzichtbar.

Fazit

Mietnomaden sind und bleiben also ein Risiko für Vermieter. Rechtlicher Vermieterschutz hat Grenzen und eine vollständige Sicherheit vor Mietnomaden existiert nicht. Durch eine kluge Objekt- und Mieterauswahl und einem kompetenten rechtlichen Beistand für den Ernstfall lässt sich aber die Wahrscheinlichkeit ein Opfer von Mietnomaden zu werden, wie auch die Höhe der potentiellen Schäden, erheblich reduzieren.

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