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Ein Sondernutzungsrecht erlaubt dem Berechtigten, Gemeinschaftseigentum unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen. Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts kann die Attraktivität und somit auch den Wert einer Immobilie erheblich steigern, was beispielsweise bei einem Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz für eine Wohnung in der Innenstadt verdeutlicht wird. Ebenso kann sich beispielsweise die Zuordnung einer Gartenfläche (wohn-)werterhöhend auswirken.

Begründung, Wirkung, Übertragung und Entziehung von Sondernutzungsrechten

Sondernutzungsrechte können in einer Eigentümergemeinschaft von Beginn an oder nachträglich begründet werden. Einer Beschlussfassung sind sie nur zugänglich, wenn es eine Öffnungsklausel gibt.

Begründung von Sondernutzungsrechten

Sondernutzungsrechte werden meist schon in der Teilungserklärung begründet, sie können aber ebenso nachträglich durch den Wohnungseigentümer begründet werden. Dazu müssen sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer eine Vereinbarung treffen. Es ist grundsätzlich nicht möglich, Sondernutzungsrechte durch einen Mehrheitsbeschluss zu begründen, denn die Eigentümer haben hierfür keine Beschlusskompetenz, sodass ein Beschluss dieses Inhalts nichtig wäre. Enthält jedoch die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel, kann auch mehrheitlich beschlossen werden, einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht einzuräumen.

Wirkung von Sondernutzungsrechten

  • Schuldrechtliche Wirkung: Ein durch Vereinbarung begründetes Sondernutzungsrecht wirkt vorerst nur unter den Eigentümern, die an der Vereinbarung beteiligt waren. Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, ist der Erwerber an eine solche Vereinbarung nicht gebunden, d.h. ihm gegenüber hat das Sondernutzungsrecht keine Wirkung.
  • Dingliche Wirkung: Ist ein Sondernutzungsrecht jedoch als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen, ist es auch gegenüber Rechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer wirksam. Voraussetzung dafür ist, dass ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist.

 

Übertragung von Sondernutzungsrechten

Es ist nicht möglich, ein Sondernutzungsrecht isoliert auf Dritte, nicht Wohnungseigentümer, zu übertragen. Eine Übertragung ist nur dann möglich, wenn gleichzeitig das begünstigte Sondereigentum übertragen wird, wohingegen ein Sondernutzungsrecht grundsätzlich innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf einen anderen Eigentümer übertragen werden kann.
Unabhängig davon kann ein Sondernutzungsberechtigter einem außenstehenden Dritten grundsätzlich erlauben, seine Sondernutzungsfläche mit zu nutzen. Er darf deshalb beispielsweise einen Stellplatz an einen Dritten weitervermieten. Das Sondernutzungsrecht kann aber auch so eingeschränkt sein, dass die Nutzung durch einen Dritten ausgeschlossen ist oder z.B. Erlöse aus einer Weitervermietung der Eigentümergemeinschaft zustehen.

Entziehung von Sondernutzungsrechten

Wie die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist auch die Entziehung durch einen Mehrheitsbeschluss in der Regel nicht möglich. Auch hier bedarf es einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Für weitere Informationen zum Sondernutzungsrecht lesen Sie hier weiter:
Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten
Gesetzliche Grundlage des Sondernutzungsrechts

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